Треба нагадати, що об’єкт незавершеного будівництва поділяється на подільний об’єкт незавершеного будівництва та неподільний об’єкт незавершеного будівництва, де неподільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, у складі якого відсутні майбутні об’єкти нерухомості, а подільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, у складі якого проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості.
Відповідно до ст.2 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15 серпня 2022 року № 2518-IX (надалі- Закон №2518-ІХ), об’єкти незавершеного будівництва можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, а саме перебувати в цивільному обороті лише за певний умов.
Що це за умови?
По-перше, неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації права власності або спеціального майнового права, або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
По-друге, подільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті за умови державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно лише в таких випадках:
- якщо правочини, пов’язані із зміною замовника будівництва;
- через обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” та звернення стягнення на такий предмет іпотеки;
- через обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва, яке здійснюється одночасно з державною реєстрацією спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше.
Щодо майбутнього об’єкта нерухомості слід зазначити, що він також може перебувати у цивільному обороті виключно за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Договори про відчуження, передачу у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань або обтяження речових прав на об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості укладаються, якщо інше не визначено законом:
1) за наявності у замовника будівництва права власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт (крім випадків, якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою), – у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;
2) за наявності діючих містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (крім випадків, якщо відповідно до законодавства будівництво може здійснюватися за відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки) – у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;
3) за наявності діючого права на виконання будівельних робіт – у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав;
4) за відсутності факту зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності – у разі першого відчуження;
5) за відсутності факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
6) за наявності визначеної гарантійної частки – у разі укладення договору про перше відчуження, договору про передачу у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань та обтяження речових прав на майбутній об’єкт нерухомості;
7) за відсутності обтяження речових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва (крім обтяження, зареєстрованого одночасно з державною реєстрацією спеціального майнового права на подільний обєкт) – у разі укладення договору про відчуження майбутнього об’єкта нерухомості.
Зміна замовника будівництва неподільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об’єкта.
Зміна замовника будівництва подільного об’єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об’єкта та майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких за попереднім замовником зареєстровано спеціальне майнове право.
Договір, пов’язаний із зміною замовника будівництва підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому до нового замовника будівництва подільного об’єкта незавершеного будівництва переходять усі права та обов’язки попереднього замовника будівництва (у тому числі щодо усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності) як продавця за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) та договору щодо організації та фінансування об’єкта будівництва.
Новий замовник будівництва подільного об’єкта незавершеного будівництва зобов’язаний повідомити власників спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та покупців, які сплатили повністю або частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав, про зміну замовника будівництва протягом 30 календарних днів з дня державної реєстрації за ним спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва.
Крім тогло, зміна замовника будівництва (забудовника) у разі фінансування будівництва через фонд фінансування будівництва або фонд операцій з нерухомістю здійснюється з урахуванням Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”.
Таким чином, право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості (у тому числі з метою прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта) належить:
1) замовнику будівництва/девелоперу будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт, крім випадків відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва;
2) управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об’єкт нерухомості.
З якого моменту виникає право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості ?
Право першого відчуження об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості виникає з моменту:
1) державної реєстрації за замовником будівництва права власності або спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва – у разі відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об’єктів нерухомості);
2) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва (крім випадку, коли державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості проводиться за відсутності такої реєстрації, якщо проектною документацією на реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт передбачено створення нових майбутніх об’єктів нерухомості в існуючому багатоквартирному будинку) та державної реєстрації за замовником будівництва/девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому – у разі відчуження майбутнього об’єкта нерухомості (крім випадку державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва – з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об’єкти нерухомості).
Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;
3) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва – з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об’єкти нерухомості.
В свою чергу, договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, а якщо такий договір укладається з фізичною особою, він не може містити умови, які є несправедливими згідно із Законом України “Про захист прав споживачів” (ч.4,5 ст. 11 Закону №2518-ІХ).
Зобовязання сторін за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості при першому продажі, щодо яких не зареєстровано право власності, полягають в наступному.
Продавець за договором зобов’язується забезпечити:
- будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості), зокрема шляхом укладення договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта;
- підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі;
- передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на такий об’єкт;
- передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
- сплатити продавцю за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості грошову суму в розмірі, визначеному договором;
- прийняти неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості шляхом державної реєстрації на ім’я покупця спеціального майнового права на такий об’єкт;
- прийняти у власність та в натурі об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
Істотні умови договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості при першому продажі:
1) відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності):
– для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи – нерезидента – код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи), місцезнаходження;
– для фізичної особи – підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи – підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, місце проживання;
2) назва неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, відповідно до документа, що дає право на виконання будівельних робіт;
3) вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);
4) відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості (у випадках якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою – за наявності):
а) відомості про власника/користувача земельної ділянки:
-для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи – нерезидента – код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);
-для фізичної особи – підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи – підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань;
б) кадастровий номер земельної ділянки;
в) номер відомостей про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
5) номер відомостей про спеціальне майнове право замовника будівництва на неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
6) основні технічні характеристики неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості:
а) функціональне призначення об’єкта;
б) загальна площа об’єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта (для неподільного об’єкта незавершеного будівництва) згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;
в) кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта;
г) опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;
ґ) клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом;
7) ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;
8) графічне зображення розташування неподільного об’єкта незавершеного будівництва або подільного об’єкта незавершеного будівництва на генеральному плані об’єкта будівництва (крім об’єктів, що споруджуються на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки);
9) інформація про те, що продаж неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості є першим;
10) адреса неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;
11) графічне зображення схеми будівельного плану неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості із зазначенням назви та площі всіх його приміщень, розміщення об’єкта на поверсі;
12) відомості про відсутність речових прав третіх осіб та обтяжень речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);
13) ціна неподільного об’єкта будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості або спосіб її визначення;
14) запланований квартал та рік прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов’язання щодо забезпечення передачі об’єкта нерухомого майна покупцю;
15) відомості про укладення між замовником будівництва та девелопером будівництва договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта:
- назва договору;
- дата укладення та номер (за наявності) договору;
- найменування сторін договору;
- для сторони договору – юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України (для юридичної особи – нерезидента – код/номер з торговельного, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юридичної особи);
- для сторони договору (замовника будівництва) – фізичної особи – підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізичної особи – підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань;
- відомості про нотаріуса, який посвідчив договір;
16) підстави та порядок зміни істотних умов договору;
17) підстави та порядок дострокового припинення дії договору;
18) строк повернення покупцю коштів у разі дострокового припинення дії договору, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня припинення дії договору;
19) строк повернення покупцю надміру сплачених коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, який не може перевищувати 60 календарних днів з дня державної реєстрації за покупцем права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;
20) строк доплати покупцем коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться більшою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;
21) відповідальність сторін за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору;
22) порядок надання покупцю інформації про хід виконання умов договору;
23) стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені на неподільному об’єкта незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті будівництва;
24) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на неподільному об’єкті незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті нерухомості та передано покупцю;
25) стислий перелік робіт, які повинні бути проведені на об’єкті будівництва та прибудинковій території;
26) перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на об’єкті будівництва, призначеного для забезпечення функціонування такого об’єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію;
27) номери телефонів та адреси для листування сторін.
У разі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються:
а) назва майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо);
б) основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості:
- функціональне призначення об’єкта;
- секція (під’їзд), поверх, на якому розміщено об’єкт;
- загальна площа об’єкта згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта);
- опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України;
в) ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Покупець має право вимагати, а продавець (замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва) на вимогу покупця зобов’язаний ознайомити його з такими відомостями та документами:
1) відомості Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва);
2) документи, що підтверджують право власності/право користування замовника будівництва земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт будівництва (якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою – за наявності);
3) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки або будівельний паспорт забудови земельної ділянки;
4) технічні умови до інженерного забезпечення об’єкта будівництва;
5) проектна документація на будівництво;
6) звіт про результати експертизи проектної документації на будівництво;
7) відомості (документ) про набуття права на виконання будівельних робіт;
8) договір про організацію та фінансування будівництва об’єкта – у разі укладення;
9) фінансова звітність про господарську діяльність замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) за останні два роки (для суб’єктів господарювання, які здійснюють господарську діяльність менше двох років, – за час здійснення господарської діяльності).
Відповідно до ч.4 ст.13 Закону України № 2518-ІХ, спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, сплата ціни якого відповідно до договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється покупцем частинами, до моменту повної сплати ціни залишається у продавця (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості).
Перехід спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни такого об’єкта (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості).
Таке право переходить до покупця з моменту державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості.
Продавець за договором купівлі-продажу при першому продажі неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості зобов’язаний:
1) забезпечити будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості;
2) забезпечити передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на ім’я покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;
3) забезпечити проведення державної реєстрації обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на користь покупця, який сплатив частково ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, протягом трьох робочих днів з дня внесення першого платежу, крім випадків одночасної державної реєстрації спеціального майнового права та обтяження речових прав;
4) забезпечити проведення державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на ім’я покупця, який частково сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, з одночасною державною реєстрацією обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості на свою користь протягом п’яти робочих днів з дня часткової сплати в обсязі, визначеному договором, – якщо договором передбачено передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом державної реєстрації спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;»
5) забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва, ціна якого повністю сплачена покупцем, протягом п’яти робочих днів з дня сплати відповідних коштів;
6) видати на вимогу покупця, який повністю сплатив ціну неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, довідку про повну сплату ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що підтверджує право покупця на державну реєстрацію спеціального майнового права на відповідний об’єкт, протягом трьох робочих днів з дня звернення покупця за такою довідкою;
7) забезпечити проведення державної реєстрації припинення обтяження речових прав на об’єкт нерухомого майна, зареєстрованого на користь замовника будівництва, девелопера будівництва щодо якого між продавцем та покупцем проведено остаточні розрахунки, протягом п’яти робочих днів з дня проведення остаточних розрахунків;
Згідно ч. 3 ст. 273 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” під час державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого -майна, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості, який є складовою частиною відповідного подільного об’єкта незавершеного будівництва, автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав: оновлюються характеристики об’єкта згідно з відомостями Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва; змінюється вид речового права (із спеціального майнового права на право власності); проводиться державна реєстрація обтяження речових прав на об’єкт нерухомого майна на користь замовника будівництва/девелопера будівництва – у разі якщо за результатами оновлення характеристик об’єкта його загальна площа збільшилася порівняно із загальною площею відповідного майбутнього об’єкта нерухомості.
8) забезпечити передачу покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
9) видати власнику об’єкта нерухомого майна, з яким проведено остаточні розрахунки за об’єкт нерухомого майна, довідку, що підтверджує проведення остаточних розрахунків за об’єкт нерухомого майна, протягом трьох робочих днів з дня звернення власника об’єкта нерухомого майна за такою довідкою;
10) повернути покупцю надміру сплачені кошти, якщо інше не встановлено законом, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).
Дія обтяження речових прав припиняється з дати державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та в інших випадках, визначених законом.
Відповідно до ст.18 Закону України №2518-ІХ, покупець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:
1) порушення строку прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) більш як на шість місяців, крім випадків, якщо таке порушення зумовлено форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), що підтверджено у встановленому законом порядку. Перебіг цього строку зупиняється на період оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів, якщо такі рішення, дії або бездіяльність впливають на строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
2) зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво подільного об’єкта незавершеного будівництва, до складу якого входить майбутній об’єкт нерухомості, якщо така зміна потребує узгодження з покупцем відповідно до Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”;
3) в інших встановлених законом або договором випадках.
Продавець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:
1) прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 календарних днів;
2) прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 календарних днів;
3) порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 календарних днів;
4) в інших встановлених законом випадках.
Отже, перелік підстав розірвання договору є необмеженим, на що слід звернути увагу перед підписанням угоди.
Крім того, якщо покупець просторчив внесення першого платежу більш як на 30 календарних днів та/або прострочив внесення наступних платежів більш як на 45 календарних днів, продавець має право в односторонньому порядку розірвати з покупцем договір купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) за умови, що на день розірвання цього договору покупець так і не вніс або вніс не в повному обсязі відповідний платіж.
У всіх інших випадках одностороння відмова продавця від договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) не допускається.
Продавець, який має намір розірвати договір купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) в односторонньому порядку, зобов’язаний письмово повідомити про це покупця шляхом:
1) вручення повідомлення покупцю особисто під розписку;
2) поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення;
3) передачі заяви про розірвання договору нотаріусом відповідно до Закону України “Про нотаріат”.
Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 календарних днів здійснюється не менш як за 15 календарних днів до дати розірвання договору.
Повідомлення покупця про одностороннє розірвання договору з підстави прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 календарних днів, здійснюється двічі:
перше повідомлення – не менш як за 20 календарних днів до дати розірвання договору;
друге повідомлення – не менш як через 20 календарних днів після вручення першого повідомлення.
Днем вручення повідомлення про одностороннє розірвання договору є:
1) день вручення повідомлення покупцю під розписку;
2) день вручення покупцю поштового відправлення;
3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати повідомлення чи відмітки про відсутність особи за адресою для листування згідно з договором або повідомлення державного реєстратора речових прав на нерухоме майно.
Одностороннє розірвання договору є підставою для зняття обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості.
Рішення продавця про розірвання договору в односторонньому порядку може бути оскаржено до суду в установленому законом порядку.
У разі розірвання договору з вищенаведених підстав, продавець зобов’язаний повернути покупцю кошти, фактично сплачені за неподільний об’єкт нерухомого майна/майбутній об’єкт нерухомості у строки, визначені договором. Сума коштів, що підлягає поверненню покупцю, може бути змінена з урахуванням суми штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором).
Кошти за неподільний об’єкт нерухомого майна/майбутній об’єкт нерухомості можуть бути повернуті шляхом внесення їх на депозит нотаріуса відповідно до закону. Витрати, пов’язані з внесенням коштів на депозит нотаріуса, покладаються на сторону, визначену договором купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).