Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 27 березня 2023 року у cправі № 920/1343/21 зробив висновок, чи повинен власник ізольованого приміщення сплачувати за житлово-комунальні послуги керуючій компанії, якщо він не входить до складу ОСББ, не є стороною договору з цією керуючою компанією щодо надання житлово-комунальних послуг, не приймав участь в загальних зборах ОСББ щодо схвалення умов договору та має укладені прямі договори про постачання електричної енергії; про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води; на проведення дератизаційних робіт з відповідними підприємствами.
Щодо статусу власника ізольованого нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку
Верховний Суд, посилаючись на частину другу статті 382 ЦК України, якою встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, зазначив таке.
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14 травня 2015 року № 417-VIII.
Згідно з визначенням термінів, що наведено у частині першій статті 1 цього Закону:
-багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна (пункт 1);
-співвласник багатоквартирного будинку (далі – співвласник) – власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5);
-спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6);
-допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, пункт 2).
Таким чином, як зазначив Верховний Суд, те, що нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов`язків стосовно утримання спільного майна.
Щодо житлово-комунальних послуг
Відповідно визначення термінів, що наведено у частині першій статті 1 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року):
-житлово-комунальні послуги – результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг (пункт 5);
-послуга з управління багатоквартирним будинком – результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору (пункт 12).
Згідно з пунктами 1 та 2 частини першої статті 5 цього Закону до житлово-комунальних послуг належать, зокрема, житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає:
-утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
-купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
-поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
-інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;
-а також комунальні послуги – послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Отже, те, що відповідач уклав договори про постачання електричної енергії, про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води, не може бути підставою для відмови в позові керуючої компанії, оскільки ці договори стосуються комунальних послуг, а предметом спору у справі є послуги з управління багатоквартирним будинком, що є житловою послугою.
Верховний Суд зазначив, що момилковим є ототожнення комунальних та житлових послуг.
Щодо прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком
Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.
Згідно з частиною другою цієї статті до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;
8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;
9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (частина шоста статті 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”).
Верховний Суд вказав, що відповідно до частини сьомої статті 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.
Щодо укладання договору послуги з управління багатоквартирним будинком з управителем
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
У статті 11 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша).
Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (частина п`ята).
В свою чергу управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша статті 18 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року)).
Частина перша статті 15 цього Закону також визначає, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.
Отже, договір про надання послуг з управління, що укладений на виконання рішення зборами співвласників, є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. У такому разі укладання індивідуального договору співвласника з управителем не вимагається, тому його відсутність не може бути підставою для відмови в позові.
Щодо порядку оплати послуги з управління багатоквартирним будинком
Згідно з частиною другою статті 11 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Ціна послуг; порядок оплати послуг є істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (частина четверта статті 11 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”).
Частина друга статті 10 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” (введено в дію з 1 травня 2019 року) також визначає, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:
1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Особливістю договору, що є предметом спору, є те, що він був укладений не безпосередньо споживачем, а особою, уповноваженою співвласниками, тому відповідно до абзацу другого частини п`ятої статті 11 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” на управителя протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) покладався обов`язок надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя.
Щодо оплати послуг з технічного обслуговування ліфтів
Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Отже, згідно зі загальним правилом, витрати на управління багатоквартирним будинком кожний співвласник несе пропорційно до його частки співвласника, незалежно від обставин використання спільного майна. Інше може бути визначено рішенням зборів співвласників або законодавством.
Зокрема, у постанові від 03 грудня 2019 року у справі № 910/6471/18 Велика Палата Верховного Суду вважала, що вказаний припис дозволяє зборам співвласників приймати рішення, згідно з яким розподілити між співвласниками будь-які витрати на управління багатоквартирним будинком інакше, ніж пропорційно до їхніх часток співвласника, тому скасувала судові рішення у частині задоволених позовних вимог і прийняла в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову про визнання протиправним та скасування рішення загальних зборів у частині встановлення щомісячних внесків на утримання (обслуговування) будинку та прибудинкової території для власників нежитлових приміщень.
Щодо наслідків не укладення окремого договору на участь в утриманні будинків, споруд та прибудинкових територій та доведення обсягів надання послуги
Відповідно до пункту 5 статті 13 “Прикінцеві та перехідні положення” Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об`єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
На думку судової колегії, факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі. У такому разі для стягнення заборгованості за відсутності договору необхідним також є доведення факту надання та споживання послуг (пункт 4.12 постанови Верховного Суду від 21.04.2020 у справі № 910/7968/19). У разі не укладення сторонами договору про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, позивач повинен довести надання таких послуг, що є предметом спору у даній справі (постанова Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 907/563/18).
У такому разі обов`язок доказування і подання доказів надання послуг з управління багатоквартирним будинком покладається на керуючю компанію (позивача) відповідно до правил статей 74, 80 ГПК України.
Такий обов`язок управителя випливає з процесуальних норм, що покладають на сторону тягар доведення обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Окрім того, такий обов`язок випливає із змісту положень Закону України від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII “Про житлово-комунальні послуги”, зокрема:
-споживач має право на зменшення у встановленому законодавством порядку розміру плати за житлово-комунальні послуги у разі їх ненадання, надання не в повному обсязі або зниження їхньої якості (пункт 5 частини першої статті 7);
-управитель багатоквартирного будинку зобов`язаний самостійно здійснити перерахунок вартості комунальної послуги або послуги з управління багатоквартирним будинком за весь період їх ненадання, надання не в повному обсязі або невідповідної якості, а також сплатити споживачу неустойку (штраф, пеню) у порядку та розмірі, визначених законодавством або договором (частина друга статті 26);
-управитель багатоквартирного будинку зобов`язаний вести окремий облік доходів і витрат за кожним багатоквартирним будинком, що перебуває в його управлінні, та забезпечувати співвласникам багатоквартирного будинку вільний доступ до такої інформації щодо їхнього будинку у порядку, визначеному договором. Щороку звітувати перед споживачами про виконання кошторису витрат та подавати кошторис витрат на поточний рік споживачам на погодження (пункти 9, 10 частини четвертої статті 8);
-управитель у порядку та з періодичністю, визначеними договором, та/або на вимогу споживача зобов`язаний інформувати споживача про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території (абзац шостий частини третьої статті 10).
Окрім того, пунктами 3, 4, 7 та 8 Порядку здійснення перерахунку вартості послуги з управління багатоквартирним будинком за період її ненадання, надання невідповідної якості, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 5 червня 2019 року № 482, визначено, що:
-управитель веде облік доходів, витрат, кількісних і якісних показників надання послуги щодо кожного багатоквартирного будинку та кожної складової послуги окремо;
-обсяг фактично наданої послуги та фактично понесених управителем витрат на надання такої послуги повинен бути підтверджений відповідною первинною документацією, що зберігається в управителя, зокрема наказами, табелем обліку робочого часу, розрахунковими листками нарахування заробітної плати робітникам, нарядами-завданнями, актами списання матеріалів, матеріальними звітами майстрів, актами виконаних робіт постачальних та підрядних організацій, документами, що підтверджують технічні показники будинку, тощо;
-у разі ненадання послуги споживачам не нараховується плата за послугу;
-перерахунок здійснюється виходячи з фактично понесених у звітному періоді витрат на надання послуги щодо кожного будинку окремо з урахуванням обсягу фактично наданих складових послуги в межах ціни та періодичності виконання (надання) таких складових послуги з урахуванням плану здійснення заходів, складеного управителем відповідно до пункту 12 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 р. № 712.
Таким чином, власник нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку є співвласником усього спільного майна багатоквартирного будинку. Тож те, що нежитлове приміщення є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у власника статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов’язків стосовно утримання спільного майна. Разом із цим послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою, а не комунальною, а співвласник не звільняється від обов’язку оплати цих послуг у разі укладання індивідуальних договорів про постачання електричної енергії, про надання послуг із централізованого опалення та постачання гарячої води.