Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 21 листопада 2019 року у справі № 926/2353/18 зазначив наступне.
Якщо основне зобовязання залишилось невиконаним, будь-які забезпечувальні зобовязання, що виникають з основного зобов`язання, не припиняють своєї дії, за винятком випадків передбачених умовами договору застави (іпотеки) чи в силу прямої вказівки закону.
Аналіз приписів статей 526, 572, 575 ЦК України дозволяє дійти висновку, що зобов`язання за кредитним договором має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а його виконання може забезпечуватися іпотекою нерухомого майна основного боржника чи майнового поручителя як різновидом застави, що за своєю правовою природою є забезпечувальним зобов`язанням, яке передбачає право кредитора-заставодержателя одержати задоволення за рахунок заставленого (іпотечного) майна переважно перед іншими кредиторами. Положеннями статті 599 ЦК України визначено як підставу припинення зобов`язання його виконання, проведене належним чином.
За змістом статей 1, 3 Закону України “Про іпотеку” в редакції Закону України вбачається, що іпотека є різновидом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, та передбачає право іпотекодержателя у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Якщо боржником порушено основне зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.
Аналіз положень частин 1, 2 статті 23 Закону України “Про іпотеку” дозволяє дійти висновку, що перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи не зумовлює недійсності іпотеки для набувача відповідного нерухомого майна, в тому числі у разі, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Законодавець у статті 4 Закону України “Про іпотеку” встановив обов`язок державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою відповідно до закону, що зумовлено необхідністю надання таким відомостям характеру публічності.
Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” визначено, що державна реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційним визнанням та підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (частина 1 статті 2 Закону).
В силу частини 1 статті 4 цього Закону, державній реєстрації підлягають речові права, похідні від права власності, зокрема, іпотека (пункт 2 частини 1 цієї статті).
Отже, іпотека як забезпечувальне зобов`язання, похідне від основного зобов`язання, за загальним правилом, виникає з моменту проведення її державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та є дійсною до моменту припинення основного зобов`язання у встановленому законом порядку, зокрема, виконанням, проведеним належним чином, або до закінчення строку дії іпотечного договору.